Par les temps qui courent, investir sans apport semble quasiment impossible. Entre les taux d’intérêt à la hausse et les conditions d’emprunt strictes, le pari semble compliqué. Compliqué, mais pas impossible. A certaines conditions, et uniquement pour certains profils. Car, malgré ce que certains influenceurs peuvent vous promettre, investir sans apport n’est pas pour tous. On démêle le vrai du faux !

Le temps où emprunter 110% du montant de son projet immobilier est révolu. Enfin, presque. Malgré tout, la situation actuelle ne permet plus d’espérer investir sans le moindre apport. Pour l’expliquer, plusieurs raisons dues à la conjoncture économique actuelle. La faute à l’inflation notamment, mais aussi au marché immobilier, de plus en plus tendu. Sans parler de la hausse des prix. Conséquences : emprunter à 110% n’est plus aussi facile qu’il y a quelques mois.

Investir sans apport : pourquoi est-ce difficile ?

Commençons par un petit rappel de la situation. Après des années où les taux étaient bas et les banques enclines à prêter à tous, les temps sont devenus plus durs. Aujourd’hui, la Banque centrale européenne a remonté le taux d’usure, ce qui a mécaniquement fait monter les taux d’intérêt. Même s’ils restent relativement bas, il est donc devenu plus coûteux d’emprunter.

Mais surtout, les banques sont plus regardantes au moment de prêter. Les conditions d’octroi de crédits ont en effet été resserrées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Le taux d’endettement est ainsi limité à 33%, l’emprunt ne peut durer plus de 25 ans et surtout… L’apport est devenu nécessaire.

Dit comme ça, il semble donc devenu impossible d’emprunter sans apport pour son investissement immobilier. Pourtant, il reste bien une fenêtre de tir. En effet, les banques ont pour consigne de respecter ces conditions drastiques pour 80% des dossiers. Les 20% restants sont donc à l’appréciation des banques. Et vous pouvez être dedans !

Investir sans apport : ce que cela signifie réellement

En immobilier, investir sans apport ne signifie pas emprunter un montant correspondant au prix d’achat du bien. Et non ! En tant qu’investisseur averti, vous savez désormais que, lorsque l’on achète un bien, des frais annexes sont à ajouter au montant global de l’opération. Il s’agit notamment des honoraires d’agences ou encore des droits de mutation, les fameux « frais de notaire ».

Selon que l’on achète dans le neuf ou l’ancien, ces frais peuvent varier :

  • au moins 4% du prix du bien en cas d’achat dans le neuf;
  • au moins 8% du prix du bien en cas d’achat dans l’ancien.

En général, on a tendance à prévoir environ 10% du prix de vente pour couvrir ces différents frais, qui sont à ajouter au prix du bien. Voilà pourquoi acheter un bien sans apport revient à emprunter à 110%.

Si c’est donc difficile, investir sans apport peut se révéler avantageux sur plusieurs points. D’abord, il permet de garder son épargne en cas d’accident de la vie. Il permet également d’utiliser son épargne sur d’autres supports d’investissement et ainsi, de diversifier son patrimoine.

Investir sans apport : nos conseils pour réussir !

Pour figurer parmi les 20% de demandeurs de crédits chanceux de se voir prêter 110% de leur investissement, il vous faudra être irréprochable ! Prenez bien soin de n’afficher aucun découvert dans les six mois précédents votre demande de prêt. Vous devez en effet donner l’image d’un gestionnaire hors-pair, qui exactement comment gérer son argent et ses dépenses. Veillez aussi à épargner régulièrement pour renforcer votre crédibilité auprès de votre banquier.

En plus de toutes ces précautions, votre situation personnelle et professionnelle pèsera inévitablement dans la balance. Si vous êtes en CDI, vos chances seront donc démultipliées. Dans le cadre d’un investissement, il vous faudra également être propriétaire de votre résidence principale. D’une manière générale, tout ce qui apportera des garanties supplémentaires à la banque sera le bienvenu.

Et n’oubliez pas : dans le cas d’un emprunt pour un investissement immobilier, vous bénéficiez également souvent de dispositifs fiscaux intéressants qui augmentent vos chances de voir votre crédit accepté. Dans le neuf, le dispositif Pinel reste évidemment le grand favori, même s’il en existe d’autres comme le Censi-Bouvard ou le LMNP. Pensez donc à intégrer dans votre simulation les remises fiscales comme les déductions d’impôts.

Veillez également à respecter les critères de la loi Pinel afin de vous assurez de l’éligibilité de votre bien. Cela passe notamment par la localisation dans les zones concernées, la mise en location d’au moins six ans et le loyer plafonné. Lancez-vous vite car 2022 est la dernière année pour investir en conservant les taux maximum offerts par le Pinel. Vous pourrez donc espérer une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix total du bien. Pour trouver votre investissement idéal, n’hésitez pas à débuter votre simulation sur le site d’Imogy.