Depuis plusieurs semaines, vous entendez constamment parler du taux d’usure. Etroitement lié aux taux d’intérêt, à quoi correspond-t-il vraiment ? Pourquoi rend-il l’accès au crédit si difficile ? Comment est-il calculé ? Toutes les réponses sur cette donnée capitale au moment de formuler sa demande de crédit. 

Le taux d’usure, vous en entendez parler sans cesse depuis que les taux de crédit remontent. Mais à quoi correspond-t-il ? Pour faire simple, le taux d’usure est le seuil maximal auquel les banques peuvent accorder un prêt. Il est révisé de manière trimestriel. Il sert à protéger les demandeurs de crédit d’emprunter à des taux abusifs. 

Taux d’usure : comment est-il défini ?

Si vous êtes emprunteur, le taux d’usure est donc plutôt une bonne chose. En effet, il empêche d’emprunter à des taux bien trop élevés. Il varie selon le type de crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier, etc.) et la durée du remboursement. La somme empruntée fait également varier le taux d’usure. Concernant les crédits immobiliers, on distingue plusieurs grandes catégories de taux d’usure : 

  • Les crédits immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans; 
  • Les crédits immobiliers à taux fixe allant entre 10 et 20 ans; 
  • Les crédits immobiliers à taux fixe de plus de 20 ans; 
  • Les crédits immobiliers et prêts pour travaux de plus de 75.000 euros; 
  • Les crédits immobiliers à taux variables; 
  • Les prêts relais. 

Concernant son calcul, il est assez simple et se base notamment sur les taux effectifs moyens pratiqués par les banques et les établissements bancaires sur le trimestre précédent la mise à jour. Une fois revu, son nouveau taux est publié au Journal officiel et reste valable pour trois mois avant d’être à nouveau revu. 

Sachez qu’un organisme qui pratique des taux au-dessus du taux d’usure est alors coupable de proposer des prêts usuraires. C’est un délit passible de deux ans de prison et d’une amende de 300.000 euros. Une bonne raison de vous tenir au courant du taux d’usure en cours lorsque vous faites votre demande de crédit. 

Taux d’usure : pourquoi empêche-t-il l’accès au crédit ? 

Si le taux d’usure est responsable de la plupart des refus de dossiers par les banques, c’est pour une raison simple : il représente le seuil que ne doit absolument pas dépasser le taux annuel effectif global (TAEG), c’est à dire le coût total du crédit, comprenant notamment le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier éventuels ou encore les garanties obligatoires. 

Or, en incluant ces frais, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus de l’accès au crédit immobilier. Ainsi, les profils présentant le plus de risques et qui ont par conséquence les taux d’assurance les plus élevés, comme les seniors ou les personnes avec des antécédents médicaux lourds, se retrouvent privés de crédit, leur TAEG dépassant le taux d’usure. 

Enfin, il ne faut pas nier l’impact de la remontée des taux sur le taux d’usure et l’accès au crédit immobilier. En effet, le calcul du taux d’usure, qui se base donc sur les taux des trois mois précédents, ne reflète pas l’état réel du marché. Ainsi, lorsque les taux de crédit augmentent rapidement, le taux d’usure, lui, ne suit pas forcément. Or un taux d’usure trop bas va logiquement exclure de nombreux porteurs de projet. 

Selon certains courtiers, les taux d’usure trop bas entraineraient un refus de 45% des dossiers présentés aux banques, comme le rapporte BFM Immo. Un chiffre à nuancer selon d’autres acteurs. Une chose est sure : s’ils ont effectivement remontés, les taux d’intérêt restent relativement bas et n’ont pas encore passé la barre des 2%. 

Taux d’usure : comment préparer son dossier ? 

Malgré tout cela, il reste évidemment possible de faire financer son projet immobilier par les banques. A condition de bien préparer son dossier, ce qui augmentera considérablement ses chances de voir sa demande aboutir à une réponse positive.  

Pour présenter un bon dossier, voici quelques conseils : 

  • Garantir un apport, devenu absolument nécessaire pour toute demande de crédit. On considère qu’elle doit représenter au moins 10% du budget global, afin de financer notamment les frais de notaire et les frais de garantie. C’est le meilleur moyen de rassurer les banques sur l’emprunteur, qui se révèle capable d’épargner; 
  • Présenter des comptes sains. C’est peut-être tout à fait basique, mais présenter des comptes qui ne sont pas à découvert est la meilleure preuve de son sérieux dans la tenue de ses comptes. Si vous avez eu un découvert dans les trois mois précédents votre demande de crédit, peut-être est-il plus sage de repousser un peu votre demande; 
  • Faire jouer la concurrence. Etablissements bancaires ou banques, tous n’ont pas les mêmes conditions. Et pour trouver les meilleures, pas de mystère : il faut comparer ! N’hésitez donc pas à faire une demande dans plusieurs établissements différents. Si vous souhaitez gagner du temps, vous pouvez également faire appel à un courtier, qui fera les demandes à votre place. 

Taux d’usure : se faire accompagner pour maximiser ses chances ! 

Justement, faire appel à un professionnel est sans doute l’une des meilleures choses à faire pour mener à bien votre projet immobilier. Alors que les taux d’intérêt ne cessent de remonter, les professionnels, comme les courtiers, sont vos meilleurs alliés ! Grâce à leur expertise mais aussi à leur réseau, ils peuvent trouver des taux intéressants.  

Si vous préférez gérer votre demande de crédit mais vous faire conseiller par un professionnel sur votre futur investissement immobilier, vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Fin connaisseur du marché immobilier, maitrisant également des notions de comptabilité et la législation, le CGP peut très vite se révéler de bons conseils à chaque étape de votre projet immobilier. Si vous ne savez pas à qui vous adresser, Imogy peut vous mettre en contact direct avec un CGP de votre région, qui saura vous accompagner de manière entièrement personnalisée, afin de concrétiser tous vos projets.