Véritable star de l’investissement locatif, le dispositif Pinel a déjà conquis de nombreux propriétaires bailleurs. Il faut dire que l’immobilier s’affirme toujours comme l’investissement le plus sûr tout en garantissant une rentabilité. Et le dispositif Pinel vient ajouter à cela une réduction fiscale intéressante pour ceux qui décident d’investir dans l’immobilier neuf. Bref, tous les atouts pour séduire, à condition de savoir comment il fonctionne. Levons le voile sur le dispositif fiscal le plus plébiscité des investisseurs privés. 

Comment ça marche ? 

Pour faire simple, le dispositif Pinel permet d’investir tout en bénéficiant d’un avantage fiscal sur plusieurs années, en fonction de la durée de mise en location du bien. Son principe est donc le suivant : plus longtemps vous mettez votre bien en location, plus la carotte fiscale est importante. Quelques conditions s’appliquent toutefois : le bien doit être neuf et mis en location à titre de résidence principale. Le locataire, lui, doit avoir des revenus ne dépassant pas un certain plafond. Enfin, le bien doit se situer dans l’une des zones éligibles au Pinel.

Notez toutefois que le Pinel tel qu’on le connait n’est en vigueur que jusqu’au 31 décembre 2022. Pour tout savoir sur le dispositif Pinel, consultez notre article : Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? 

Comment fonctionne le zonage ? 

Comme expliqué précédemment, pour bénéficier du dispositif Pinel et de sa réduction d’impôt, il faut impérativement acheter un bien neuf dans une ville située dans une zone éligible au Pinel. Elles sont au nombre de cinq, réparties sur le territoire français : A bis, A, B1, B2 et C. Notez que seules les trois premières donnent désormais droit à la réduction d’impôt. Ces zones servent à déterminer le plafond de loyer ainsi que celui des ressources des futurs locataires.

Quant à la réduction d’impôt, elle est la même quelque soit la zone dans laquelle se trouve le bien. Pour tout savoir sur le zonage, consultez notre article : Comment fonctionne le zonage ? 

Les nouvelles villes éligibles 

L’année 2022 a bien commencé pour les investisseurs et futurs investisseurs en Pinel. Plusieurs villes ont ainsi rejoint la liste des villes en zones éligibles au dispositif Pinel. Au total, ce sont cinquante-sept villes qui ont changé de zone au 20 février 2022, avec une majorité en Haute-Savoie, où la tension immobilière est de plus en plus forte. Parmi toutes ces communes, trente-cinq se situent dans le département de la Haute-Savoie. Une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent miser sur la montagne puisque si les prix au mètre carré y sont élevés, la vacance locative y est en même temps faible.

De quoi assurer aux propriétaires souhaitant y réaliser un investissement locatif des loyers réguliers et une rentabilité solide. Pour tout savoir sur les nouvelles villes éligibles, consultez notre article : Les nouvelles villes éligibles au dispositif Pinel.

Comment fonctionne la réduction d’impôt? 

Si la réduction d’impôt en loi Pinel a toujours suscité quelques questions sur sa mise en oeuvre concrète, c’est encore plus le cas depuis la mise en place du prélèvement à la source. Malgré la réduction d’impôt et le prélèvement à la source, rien ne change pour les propriétaires : ils doivent faire leur déclaration d’impôt. Au mois de mai, il vous faudra donc déclarer vos revenus de l’année précédente. En tant que loueur d’un bien Pinel, trois déclarations fiscales peuvent être nécessaires. Dans les faits, vous ne paierez pas moins d’impôts chaque mois puisque le prélèvement à la source, qui ampute les salaires mensuels, ne tient pas compte de la réduction liée au dispositif Pinel. C’est pour cela que le fisc a donc prévu un système de restitution de la réduction Pinel, un système d’acompte où 60% est versé le 15 janvier de chaque année.

Si vous décidez de réaliser votre investissement via Imogy, sachez que nous pouvons vous aiguiller vers un CGP personnel qui vous accompagnera et vous conseillera à chaque étape de votre investissement et de vos déclarations d’impôts, pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier. Pour tout savoir sur la réduction d’impôt Pinel : comment fonctionne la réduction d’impôts ? 

Comment revendre son bien ? 

Lorsque vous décidez de faire l’acquisition d’un bien neuf pour bénéficier de la réduction d’impôt promise par le dispositif Pinel, vous vous engagez à louer ce bien pour une certaine durée. Alors pouvez-vous revendre ce bien quand vous le souhaitez ? Sachez d’abord qu’en tant que propriétaire, vous êtes libre de vendre votre bien à n’importe quel moment. Avec toutefois un impact sur votre réduction d’impôt. Vous devrez en effet rembourser à l’État les réductions d’impôts déjà perçues dans le cadre du dispositif Pinel. Si vous souhaitez vendre votre bien tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel, il vous faudra remplir deux conditions.

Pour tout savoir sur la revente d’un bien acheté en Pinel : comment revendre son bien en Pinel ? 

Les conditions pour en bénéficier en 2023 et 2024 

Au 1er janvier 2023, le Pinel deviendra Pinel +, avec des taux de défiscalisation réduits, qui descendront à nouveau au 1er janvier 2024. Le décret stipulant les nouvelles conditions à remplir pour réduire vos impôts en investissant dans un bien neuf destiné à la location est paru le 17 mars dernier. Première condition pour bénéficier de la défiscalisation Pinel : répondre à l’exigence de surface minimale. L’autre nouveauté, c’est la présence obligatoire d’un espace extérieur à jouissance privative.

Enfin, les logements neufs acquis en 2023 devront impérativement respecter les niveaux de performances énergétiques et environnementaux prévus par la RE 2020. Pour tout savoir sur les nouvelles conditions d’accès au Pinel : les conditions pour bénéficier du Pinel en 2023 et 2024.

Comment simuler son investissement locatif ? 

Maintenant que vous êtes incollables sur le dispositif Pinel, il est temps de simuler votre prochain investissement. La solution idéale pour savoir exactement ce que vous pouvez attendre en terme de réduction d’impôt. Car cette réduction se fait sur le prix de revient global de votre investissement, qui comprend donc le prix du bien et les frais annexes en cas d’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Pour mieux appréhender le calcul de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel, vous devez savoir qu’elle correspond à 2% par an pour un engagement locatif de 6 et 9 ans. Pour 12 ans, elle correspond à 2% par an pour les dix premières années, puis à 1% pour les deux dernières. La rentabilité se calculera donc en prenant tous ces éléments en compte.

Toutefois, si vous ne souhaitez pas faire le calcul vous-même, vous pouvez toujours calculer le dispositif Pinel le plus adapté sur notre simulateur de Pinel. Pour tout savoir sur la simulation d’investissement Pinel, consultez notre article : comment simuler son investissement locatif ?